Die Revitalisierung einer markanten mehrstöckigen Gewerbeimmobilie in zentraler Lage der Landeshauptstadt München in der Denis Straße ist nun abgeschlossen. Ein herausforderndes Projekt bei dem ich als Geschäftsführer und Gesellschafter der Office Group die Projektverantwortung übernommen habe. Jetzt, wo die Stadt München als neuer Mieter das komplett sanierte Gebäude-Ensemble übernommen hat, möchte ich einen Rückblick auf das Projekt geben. Zum Jahresbeginn 2020 ist die Revitalisierung mit der Übergabe und den Unterschriften unter das Übergabeprotokoll abgeschlossen. Hinter uns liegen seit 2016 mehrere Jahre, die gekennzeichnet waren von Analysieren, Planen, Abstimmungsprozessen mit Eigentümer und Mieter, den Genehmigungsverfahren, dem Ausbau und nun schließlich der „Schlüsselübergabe“. Die Restarbeiten mit den Außenanlagen für das Projekt in der Denis Straße werden noch das Frühjahr über andauern, sind aber dann auch im Mai angeschlossen.
Ausgangslage vor der Revitalisierung
Als uns der institutionelle Investor 2016 mit dem Projekt der Generalsanierung beauftragte, stand die zukünftige Nutzung noch nicht fest. Wir starteten mit einer Gebäudeanalyse für dieses Hochhaus aus den 70er Jahren. Im Altbestand verfügte das Gebäude über ein halbes Dutzend Stockwerke. Die bislang dort eingerichteten Arbeitsplätze lagen entlang von breiten Fluren. Diese vorgegebene Nutzung führte zu einem hohen Lärmpegel und einer geringen Arbeitsplatzdichte auf allen Stockwerken. Die jeweils zwei Aufzugs- und Treppenanlagen befanden sich zentral im Gebäude und verbanden sämtliche Etagen miteinander.
Case Study mit Potenzialanalyse
Um die Entscheidungsfindung für die künftige Nutzung optimal vorzubereiten, erstellten wir eine ausführliche Case Study mit einer Potenzialanalyse verschiedener Nutzungsmöglichkeiten. Wir prüften die zukünftige Nutzung als Büro, Hotel und als Wohngebäude und erstellten dafür eine Machbarkeitsstudie. Außerdem spielte eine Rolle, ob es künftig um die Nutzung durch einen oder mehrere Mieter gehen würde. Daraus ergab sich eine große Bandbreite an Größenordnungen für die vermietbaren Flächen zwischen 70 Quadratmeter und 10.000 Quadratmeter. Auch eine Aufstockung des Gesamtkomplexes haben wir kalkuliert, wodurch sich zusätzliche 2000 Quadratmeter Nutzungsfläche ergeben würden. Die Case Study beinhaltete dann Pläne und Präsentationen für die einzelnen Stockwerke mit den möglichen neuen Nutzungsformaten. Es entstanden Entwurfspläne für Einzelbüros, Kombi-Büros und Open Space-Einheiten.
Studie für Hotel- oder Wohnraumnutzung
Die zentrale Lage des Gebäudes in der Denisstrasse ließ auch eine künftige Nutzung als Hotel in Frage kommen. So analysierten wir, wie viele Einzel- und Doppelzimmer und wie viele Suiten sich auf den Stockwerken gestalten lassen. Wir suchten Antworten auf die Frage, wie sich der Flächenbedarf eines Hotels mit Betriebsbereichen wie Rezeption, Küche, Restaurant, Foyer, Konferenz- und Tagungsräumen darstellen lässt. Aufgrund des ständig weiter wachsenden Bedarfs an Wohnraum in München nahmen wir uns auch Zeit die „Variante“ mit Wohnraumnutzung durchrechnen. Auch wenn zum Zeitpunkt der Potenzialanalyse nicht eindeutig klar war, ob diese Nutzung des Gebäudes genehmigungswürdig sein würde. Hier fokussierten wir uns aufgrund der Gebäudesituation auf kleine Wohneinheiten mit 1-2 Zimmer-Wohnungen in den unteren Geschossen und auf Maisonette-Wohnungen in ausgebauten Obergeschossen.
Revitalisierung als Bürogebäude
Der institutionelle Investor als Eigentümer konnte nun aufgrund der ausführlichen Case Study eine Entscheidung treffen. Nach Abwägung aller Pläne und Fakten zur Flächeneffizienz lautete das Ergebnis die Revitalisierung des zentralen Gebäudekomplexes als Bürogebäude. Mit dieser Vorgabe und unserer Devise „Vieles aus einer Hand“ konnten wir den Eigentümer nun aufgrund unseres Leistungsportfolios weiter im Vermietungs- und Ausbauprozess begleiten. Nachdem die Stadt München mit drei Fachbereichen als neuer Mieter mit langjährigem Mietvertrag feststand, wurde das komplette Gebäude bis auf die Stützen und Bodenplatten entkernt und auch die Fassade zurück gebaut. Das Bauvolumen betrug 61.500 m³ und es entstanden insgesamt 16.000m² neue Bürofläche. Durch die hohe Genauigkeit meines Teams in den Leistungsphasen 3 und 4 kamen wir zügig durch die Genehmigungsphase. Sehr eng wurde mit den zukünftigen Mietern und dem Eigentümer auf zahlreichen Begehungen vor Ort die optimale Umsetzung der Pläne durchgesprochen. Trotz des Wunsches nach der Umsetzung einer klassischen Zellenstruktur auf den einzelnen Stockwerken gab es Offenheit die zentralen Bereiche als offene transparente Kommunikationsflächen zu gestalten (siehe Foto). Trotz des langjährigen Mietvertrages wurden auch alle Aspekte der zukünftigen Drittverwendbarkeit berücksichtigt.
Projekt Denis Strasse übergeben
Eine Menge Herzblut ist von mir und meinem wunderbaren Team in die Umsetzung dieses Projektes geflossen. Nach der Schlüsselübergabe schauen wir dankbar zurück auf diesen Meilenstein in der Geschichte der Office Group. Persönlich bin ich sehr dankbar für die hervorragende Zusammenarbeit mit den beteiligten „Aktivposten“ auf Seiten der Eigentümer wie der Mieter. Bin gespannt auf die Herausforderungen neuer Projekte und dem Kennenlernen neuer Projektpartner. Eventuell ja hier in der Ideenwerkstatt. Herzlich Willkommen und liebe Grüße von den Raum-Entwicklern für Ihren Innenausbau der Office Group mit Standorten in München, Frankfurt am Main und Berlin.
Volker Tibbe
Geschäftsführer und Gesellschafter der Office Group
089 – 244 184 600
