Demografie bedeutet für die meisten Menschen Statistik und viele Zahlen. Für mich bedeutet Demografie Zukunftsgestaltung und Herausforderung. Ich entdecke in qualitätsvollen und aktuellen Demografie-Daten eine Fülle von Möglichkeiten, die wir in unserer Immobilienbranche aktiv für die langfristige Planung nutzen können.
Erkenntnisse aus der Demografie
Nicht die Theorie hinter der Demografie ist es, was mein Interesse weckt. Nein, es sind die Ableitungen, die sich daraus ergeben. Ich finde es spannend, sich „auszurechnen“ was der demografische Wandel für das eigene berufliche Umfeld bedeutet. Welche Herausforderungen die eigene Branche dadurch zu bestehen hat. Ich werde hier in dieser neue Serie Raum-Entwickler2020 also nicht über Bevölkerungsbewegung, Demografie-Faktoren und Geburtenrate theoretisch formulieren. Ich will benennen, wie wir von der Office Group auf die Demografie und den sogenannten demografischen Wandel reagieren.
Demografie braucht aktuelle Daten
Zu Beginn der 2000er Jahre wurden viele Bevölkerungs-Prognosen erstellt, die sich in der Realität als völlig falsch erwiesen haben. Nicht wenige Zukunfsforscher gingen damals davon aus, dass Deutschland „seinen Zenit“ überschritten hat: Rückgang des Wirtschaftswachstums (nach den Jahren der Wiedervereinigung), schnell sinkende Einwohnerzahl und für den Büroimmobilienbereich: steigender Angebotsüberhang mit wachsender Leerstandsrate. Ziemlich einhellig wurde bei den Prognosen das Bild verbereitet, dass sich Deutschland nicht mehr weiterentwickeln wird und „fertig gebaut“ ist. Die Zeichen standen für Deutschland auf Schrumpfung. Diese Sichtweise fand dann leider Niederschlag in der geringen Projektentwicklungsaktivität im Gewerbe- und Wohnimmobilienbereich. Doch Deutschland entwickelte sich anders und zwar völlig gegenläufig zu den prognostizierten Zahlen. So wurde damals ein Rückgang der Gesamtbevölkerung von über 1,5% für den Zeitraum von 2005 – 2015 vermutet. Die reale Entwicklung ergab aber für diesen Zeitraum eine Steigerung von fast 2%. Besonders drastisch zeigt es sich, wenn wir die Bevölkerungs-Prognosen mit der Realität für einige deutsche Großstädte vergleichen.
Prognosen für Großstädte lagen komplett falsch
Für das Bevölkerungswachstum 2005-2015 in Berlin, München und Franfurt wurde ein Rückgang bzw. nur ein Wachstum von etwas über 1% prognostiziert. Die Realität brachte völlig andere Zahlen hervor: In Berlin wuchs die Bevölkerung in diesem Zeitraum um ca. 9%, in Frankfurt um über 14% und in Berlin sogar um über 16%. Dieses Wachstum in den Zentren (ähnliche Zahlen gibt es für Düsseldorf, Köln und Hamburg) führte zum Anstieg von Arbeitsplätzen und steigerte natürlich auch den Bedarf an Büroflächen. Folglich wurde der Büroleerstand in diesen TOP-6-Märkten seit 2010 von fast 8 Mio.m² auf etwa 3,7 Mio.m² reduziert.
Freie Bürofläche ein knappes Gut
Das klingt zuerst mal nach einem guten Puffer an Büroflächen, der noch als Manövriermasse genutzt werden kann. Aber dies relativiert sich schnell angesichts eines Flächenumsatzes von zuletzt mehr als 3 Mio. m² pro Jahr. In vier der TOP-6-Märkte liegt die Leerstandsrate aktuell deutlich unter 5%. Bürofläche ist besonders in den Zentren ein knappes Gut geworden, gerade weil eben die Projektentwicklungstätigkeit in den letzten Jahren nicht mit dem steigenden Bedarf Schritt halten konnte. Wie wird es nun weitergehen ? Wie wirkt sich in den nächsten jahren der demografische Wandel weiter aus ? Die Engpässe der letzten Jahre und auch ganz aktuell haben auch wir von der Office Group analytisch beobachtet. Als Dienstleister in der Immobilienbranche haben wir aber stets kreativ auf die Herausforderungen unserer Kunden in den letzten Jahren reagiert. Wir erweiterten unser Angebotsportfolio und präsentieren uns als Generalunternehmer, um „vieles aus einer Hand“ zu bieten. Lesen sie im nächsten Teil der Reihe Raum-Entwickler2020: „Standortrelevanz wächst weiter“. Herzliche Grüße von den Raum-Entwicklern der Office Group sendet Ihnen
Markus Menzinger
Geschäftsführender Gesellschafter der Office Group
